Custos de comprar imóvel em Volta Redonda: ITBI, escritura e registro

Quanto custa comprar um imóvel além do preço?

Quem compra um imóvel em Volta Redonda paga três custos obrigatórios fora o preço: o ITBI, imposto municipal recolhido à prefeitura; a escritura pública, lavrada em tabelionato de notas quando a compra é à vista; e o registro da transferência na matrícula do imóvel, feito no Ofício de Registro de Imóveis. Certidões, taxa de avaliação do banco e mudança entram por fora.

Um exemplo ilustrativo, com os valores vigentes em 2026 e sem os fundos estaduais: apartamento de R$ 400 mil comprado à vista paga R$ 8 mil de ITBI (2%), R$ 2.907,22 de escritura e R$ 2.874,54 de registro. São cerca de R$ 13,8 mil, ou 3,5% do preço, antes dos acréscimos de fundos e ISS, que elevam a conta de cartório em mais de 20%. Na prática, reserve de 4% a 5%.

O mesmo imóvel financiado pelo SFH com 80% do valor muda a conta: o ITBI cai para R$ 4.800 (2% sobre os R$ 80 mil de entrada mais 1% sobre os R$ 320 mil financiados), não há escritura, e o registro cobra dois atos, com 50% de desconto se for a primeira aquisição residencial. Detalhes de cada item a seguir.

ITBI em Volta Redonda: alíquotas, base de cálculo e onde pagar

O ITBI de Volta Redonda está na Lei Municipal 2.395/1989, consolidada no Código Tributário Municipal, com a redação das leis 2.431/1989 e 5.430/2017. A alíquota geral é de 2% sobre o valor do imóvel. Nas transmissões financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação, a parte financiada paga 1%. Na primeira aquisição pelo Minha Casa Minha Vida, a alíquota é de 0,5%, e há isenção para a primeira aquisição nas faixas 1 e 1,5 do programa, conforme o texto de 2017.

A base de cálculo é o valor venal, definido na lei como o valor de mercado à vista, com piso na Planta de Valores do município. Pela regra municipal, prevalece o maior entre o valor declarado e a avaliação feita pela Comissão de Avaliação da prefeitura; quem discordar pode pedir revisão à Junta de Recursos Fiscais antes de pagar. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça fixou, no Tema 1.113, que a base do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que só pode ser afastado em processo administrativo próprio; confira com um contador como isso se aplica ao seu caso.

O imposto vence na data do ato de transmissão; em promessas de compra e venda e cessões, até 30 dias após o pagamento. A guia é emitida no Departamento de Impostos Imobiliários da Secretaria de Fazenda, na Praça Sávio Gama, 53, Aterrado, guichês 8 e 9, de segunda a sexta, das 12h às 17h30, telefone (24) 3345-4444, ramal 211. A prefeitura também oferece consulta de pagamento online e um requerimento padrão para emissão da guia.

Escritura e registro: quanto custam no Rio de Janeiro em 2026

Os emolumentos de cartório no estado do Rio são fixados pela Corregedoria do Tribunal de Justiça. A tabela de 2026 está na Portaria CGJ 516/2026, vigente desde 9 de março de 2026, reajustada em 14,26% pela Selic sobre a tabela anterior.

Escritura pública de compra e venda: imóveis entre R$ 140.427,99 e R$ 280.855,98 pagam R$ 2.709,37; entre R$ 280.855,99 e R$ 561.711,99, R$ 2.907,22. Registro da compra na matrícula: R$ 2.671,22 e R$ 2.874,54 nas mesmas faixas; acima de R$ 561.712, somam-se R$ 257,47 a cada faixa adicional de R$ 140.427,98. Esses valores não incluem os fundos estaduais, como o FETJ de 20%, o FUNDPERJ e o FUNPERJ, nem o ISS, então o total cobrado no balcão é maior. Peça o orçamento fechado ao cartório antes de marcar a assinatura.

Em Volta Redonda há dois ofícios de registro de imóveis, divididos pelo rio Paraíba do Sul: o 1º Ofício, na Rua Vereador Luiz da Fonseca Guimarães, 149, no Aterrado, responde pelos imóveis da margem direita; o 2º Ofício, na Rua 1º de Maio, 95, também no Aterrado, pelos da margem esquerda. Os dois acumulam tabelionato de notas. Confirme o cartório competente pela matrícula do imóvel e os dados de contato no portal do CNJ antes de ir.

Compra financiada: o que muda no cartório

Quando a compra é financiada por banco no âmbito do SFH, o contrato particular assinado com o banco tem força de escritura pública, por força do artigo 61 da Lei 4.380/1964. Não se lavra escritura em tabelionato: o contrato vai direto ao registro de imóveis.

Em compensação, o registro cobra dois atos, porque o mesmo contrato transfere a propriedade ao comprador e constitui a alienação fiduciária em favor do banco. Se for a sua primeira aquisição de imóvel residencial pelo SFH, a lei garante redução de 50% nos emolumentos e dispensa os fundos, conforme o artigo 290 da Lei 6.015/1973. Atos vinculados ao Minha Casa Minha Vida são isentos de emolumentos.

No ITBI, como visto, a parte financiada paga 1% em vez de 2%. Junte a guia do ITBI pago, o contrato assinado e os documentos pessoais para protocolar no ofício competente; o banco só libera o dinheiro ao vendedor depois do registro, o que costuma levar algumas semanas.

Outros custos que raramente entram na planilha

Certidões do imóvel e do vendedor têm custo e prazo: matrícula atualizada, certidão negativa de IPTU, quitação de condomínio, certidões cíveis, federais e trabalhistas. Quem financia paga ainda a taxa de avaliação do imóvel cobrada pelo banco e leva embutidos na parcela os seguros de morte e invalidez e de danos físicos ao imóvel.

Depois da compra vêm o IPTU e o condomínio proporcionais ao mês, a ligação de água e luz em seu nome, a mudança e a reforma de entrada. Em prédios antigos do Aterrado e da Vila Santa Cecília, pergunte se há taxa extra aprovada em assembleia; em condomínios de casas do Jardim Belvedere, pergunte o valor da cota e o que ela cobre.

Se o imóvel tem área construída não averbada na matrícula, a regularização é custo do vendedor, mas o atraso é seu. Levante isso antes da proposta.

• ITBI: 2% geral, 1% sobre a parte financiada pelo SFH, 0,5% ou isenção na primeira compra pelo Minha Casa Minha Vida.
• Escritura: só na compra à vista; R$ 2.709,37 a R$ 2.907,22 nas faixas até R$ 561 mil, mais fundos e ISS.
• Registro: R$ 2.671,22 a R$ 2.874,54 nas mesmas faixas; dois atos se financiado; 50% de desconto na primeira aquisição pelo SFH.
• Extras: certidões, avaliação bancária, seguros, IPTU e condomínio pró-rata, mudança.

Passo a passo para não pagar a mais

Antes de assinar qualquer proposta, peça ao vendedor a matrícula atualizada e identifique o ofício competente. Em seguida, simule o ITBI com a alíquota certa para o seu caso e confira se o valor de referência da prefeitura está acima do preço combinado; se estiver, avalie o pedido de revisão à Junta de Recursos Fiscais.

Peça ao cartório o orçamento completo, com fundos e ISS, para a escritura e o registro, e informe se é a sua primeira aquisição pelo SFH ou se a compra é pelo Minha Casa Minha Vida, para aplicar os descontos. Só então feche a planilha do custo total e compare com o que você tem de entrada.

Se algo não fechar, o caminho é ajustar preço, prazo ou modalidade de pagamento antes do contrato, não depois. Quando a conta estiver clara, siga para a busca com os critérios definidos e leve as perguntas deste artigo para a visita.